La vendita dell’immobile all’asta è l’ultima fase della procedura esecutiva che deriva da un debito pregresso diventato poi pignoramento immobiliare, in cui il creditore che deve recuperare delle somme intraprende un’azione legale nei confronti del debitore che è proprietario di un’immobile.
Prima che il creditore possa chiedere la vendita della casa all’ asta deve esperire delle formalità:
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deve notificare al debitore l’atto di precetto con il quale intima il pagamento della somma dovuta sulla base di un titolo esecutivo
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presentare l’istanza di vendita del bene immobile
Sono titoli esecutivi:
- le sentenze;
- i provvedimenti del giudice, per esempio i decreti ingiuntivi;
- le cambiali e gli assegni bancari e postali;
- gli atti ricevuti stipulati dal notaio, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in essi contenute, per esempio un contratto di compravendita.
Il termine indicato dal precetto per il pagamento non può essere inferiore a dieci giorni, anche se solitamente vengono concessi quaranta giorni, a meno che il giudice non autorizzi l’esecuzione immediata se vi sia il pericolo che il debitore possa trasferire o nascondere i suoi beni (articolo 482 c.p.c.), ma questa formula viene applica molto raramente.
Trascorsi i termini indicati per il pagamento richiesto nel precetto, il creditore attraverso l’intervento dell’ufficiale giudiziario notifica l’atto di pignoramento che viene poi trascritto nella conservatoria dei registri immobiliari, così da rendere inefficaci e inopponibili al creditore procedente eventuali vendite successive.
Dalla data del pignoramento devono trascorrere non meno di dieci giorni, pena la nullità dell’istanza, affinché il creditore possa proporre al giudice l’istanza di vendita del bene, che entro 120 giorni deve essere completata con l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile effettuate nei venti anni anteriori al pignoramento.
Il giudice se valuta insufficiente la documentazione allegata può dichiarare l’inefficacia del pignoramento. Il giudice metterà in atto tutti i passaggi per la vendita giudiziaria dell’immobile ovvero:
- la stima del bene
- le modalità
- la data della vendita
Se vi sono delle opposizioni agli atti esecutivi da parte del debitore, il giudice le esamina e decide con sentenza sé ed in che termini si procederà alla vendita della casa all’ asta.
Come bloccare un’asta immobiliare e salvare la casa in vendita all’ asta
Contro una procedura esecutiva il debitore ha diversi mezzi a disposizione per difendersi o per limitare le conseguenze negative della vendita giudiziaria dell’immobile:
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Opposizione al precetto, il debitore può contestare davanti al giudice la somma richiesta l’ammontare della somma ingiunta
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Il debitore si può opporre per chiedere la nullità dell’atto per vizi formali.
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Dopo il pignoramento può presentare ricorso al giudice dell’esecuzione per eccepire la non pignorabilità dei beni sottoposti a pignoramento.
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È possibile chiedere una sospensione della procedura ai sensi dell’articolo ex 624 bis c.p.c. per bloccare la vendita della casa all’asta fino a pochi giorni prima della vendita del bene. Il giudice può accordare tale sospensione solo una volta e per un termine massimo di 24 mesi.
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In ogni momento, è possibile ottenere l’estinzione della procedura esecutiva e l’ordine di cancellazione del pignoramento attraverso un accordo transattivo con i creditori, evitando la vendita della casa all’asta